Co wpływa na cenę mieszkania?
Na koszt zakupu mieszkania wpływa wiele czynników, wśród których wymienić można m.in. jego właściwości techniczno-użytkowe, położenie czy stan prawny. W poniższym tekście zaprezentujemy najważniejsze cechy rynkowe, które determinują wycenę lokalu.
Czynniki, od których zależy wartość mieszkania
Elementem, który w największym stopniu wpływa na koszt nieruchomości, jest fakt, czy pochodzi ona z rynku pierwotnego, czy wtórnego. Oprócz tego określenie wartości mieszkania przeprowadzane jest z wykorzystaniem tzw. podejścia porównawczego. Polega ono na analizie rynku obejmującej nieruchomości podobne do wycenianej, które znalazły się w obrocie w ciągu ostatnich dwóch lat. Rzeczoznawca musi tu wziąć pod uwagę cechy rynkowe analizowanych nieruchomości – czyli atrybuty, które mają bezpośredni wpływ na ich wartość. Zaliczają się do nich przede wszystkim:
- Lokalizacja i otoczenie – to, czy mieszkanie położone jest w spokojnej i cichej okolicy, czy na wprost ruchliwej trasy, ma podstawowe znaczenie. Równie ważna jest łatwość dojazdu do centrum i najważniejszych dzielnic miasta. Kolejny element determinujący atrakcyjność mieszkania na sprzedaż to bliskość sklepów i punktów usługowych oraz takich placówek jak szkoły, przedszkola czy gabinety medyczne. Inne czynniki dotyczące lokalizacji to obecność zieleni, przystosowanie okolicy dla dzieci i osób z niepełnosprawnością czy bezpieczeństwo.
- Stan nieruchomości – liczy się tu data wzniesienia budynku oraz materiał, którego użyto do budowy. Znaczenie mają również wiek i stan instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej. Oprócz tego ważne są wyposażenie i stan wykończenia mieszkania.
- Usytuowanie i obecność windy – w przypadku lokali mieszkalnych najkorzystniej umiejscowione mieszkania znajdują się na drugim lub trzecim piętrze. Jeżeli budynek posiada więcej niż cztery piętra, zgodnie z przepisami prawa budowlanego powinna znajdować się w nim winda. W przypadku starszych budynków zdarza się jednak, że nie została ona zainstalowana mimo przekroczenia czterech kondygnacji.
- Stan prawny – do najmniej atrakcyjnych mieszkań należą te posiadające różne obciążenia, takie jak służebność, prawo dożywocia czy hipoteka.
- Czynsz i opłaty eksploatacyjne – wartość lokalu determinuje również koszt jego utrzymania.
- Rozkład mieszkania – liczy się tu położenie poszczególnych pomieszczeń oraz to, czy są one przechodnie. Równie ważne są takie cechy jak obecność balkonu lub tarasu oraz oddzielnej kuchni zamiast aneksu kuchennego.
- Powierzchnia i kubatura – wycena nieruchomości zależy również od stawki za metr kwadratowy.
- Popyt i podaż – ceny mieszkań będą wyższe, jeżeli liczba nabywców będzie przekraczać liczbę lokali wystawionych na sprzedaż.